【2026年9月】日銀利上げで住宅ローンはどうなる？2027〜2029年の見通しと購入前の備え｜住まいのコラム

住宅購入の前に｜日銀利上げと、わが家の返済計画

日銀の利上げというニュースを見て、「今の金利で家を買ってよいのか」「変動金利は数年後にどこまで上がるのか」と迷っていませんか。必要なのは、将来の数字を一つに決めつけることではなく、すでに決まった変更と予測を分け、上がった場合も続けられる返済計画をつくることです。

この記事では、2026年9月18日の利上げ決定、金融機関が公表した反映時期、2027〜2029年を考える条件付きシナリオを整理します。幸手市・久喜市・加須市・杉戸町・宮代町周辺で、土地・注文住宅・建売・中古を比較している方の購入前チェックにもつなげます。

情報の基準日：2026年9月19日。掲載：株式会社テクノホーム。将来の金利は確定していません。本文では「決定・公表済み」「民間予測」「当記事の条件付き見方」「仮定の試算」を区別しています。

先に押さえたい結論

9月18日、日銀は政策金利の誘導目標を1.0％程度から1.25％程度へ引き上げると決定しました。これは住宅ローンの適用金利そのものではありません。
三菱UFJ銀行は、今回の短期プライムレート引上げに伴い12月1日から住宅ローンの基準金利を見直すと公表。金利の反映日と毎月返済額の変更日は同じとは限りません。
今後数年は上昇に備える必要がある一方、上がる速さ・到達点・固定金利の毎月の動きは未確定。適用金利が0.5・1.0・1.5ポイント高くなった場合を比べておきます。

出典・確認先：大和総研｜日銀、9月会合で1.25％に利上げ（2026年9月18日）／三菱UFJ銀行｜変動金利の基準金利見直し（2026年9月18日公表）

直近の主な政策金利の決定
決定日	誘導目標	読み方
2026年6月16日	1.0％程度	前回の利上げ決定。
2026年9月18日	1.25％程度	6月から約3か月後の追加利上げ決定。

なぜ変動金利と固定金利で、上がる時期が違うのか

変動金利は、多くの金融機関で短期プライムレート等を通じて見直されます。一方、新しく借りる固定金利は長期金利などを参考に設定され、将来の景気・物価・政策への見方を先に反映することがあります。日銀の会合の日だけを追っても、住宅ローン全体の動きは読めません。

金利タイプと確認するポイント
タイプ	影響を受ける主な要素	住宅購入者が確認すること
変動金利	銀行の基準金利・短期プライムレート等	基準金利と優遇幅、見直し日、返済額を変えるルール。
固定期間選択型	長期金利等と銀行の商品設定	固定期間中だけでなく、終了後の金利・優遇幅。
全期間固定型	借入前は長期金利等の影響	どの時点で適用金利が確定するか。実行後は市場金利だけで契約金利が変わる商品ではない。

出典・確認先：三菱UFJ銀行｜住宅ローン金利の見通しと選び方（2026年9月2日）／住宅金融支援機構｜新規借入れをご検討の方

変動金利が上がってから固定へ切り替えるつもりでも、その時には新規の固定金利が先に上がっていることがあります。反対に、市場の見通しが変われば、政策金利が据え置かれる間に新規の固定金利が下がる可能性もあります。両者を同じ階段状の推移として予想しないことが大切です。

住宅ローンにはいつ反映？三菱UFJ銀行の公表例

【銀行公表済みの例】三菱UFJ銀行は9月18日、短期プライムレートの引上げに伴い、住宅ローンの変動金利の基準金利を2026年12月1日から見直すと案内しています。12月の基準金利自体は11月30日に発表予定とされており、ここで未発表の適用金利を計算して確定値のように示すことはしません。

9月18日公表の見直し予定（三菱UFJ銀行）
契約区分の例	金利見直しの基準日	既存契約への新利率の反映
12月1日以降の新規借入れ	2026年12月1日	実際の適用条件は新規借入れの案内で確認。
既存・変動金利（毎月型）	2026年12月1日	2027年1月の返済日の翌日から。2月の約定返済分より反映。
既存・変動金利（年2回型）	2027年4月1日	2027年6月の返済日の翌日から。7月の約定返済分より反映。

上表は同銀行の案内上の例で、古い契約等には例外があります。「新利率が返済に反映される」ことと「口座から引き落とす返済額が増える」ことは別です。5年ルールの対象なら、引落額が同じでも利息と元金の内訳が変わる場合があります。

出典・確認先：三菱UFJ銀行｜変動金利の基準金利見直し（2026年9月18日公表）

なお、同銀行の2026年9月1日からの見直しは、6月の短期プライムレート引上げに伴うものです。「9月の住宅ローン金利が上がった」という情報を、9月18日の利上げの結果と取り違えないでください。

出典・確認先：三菱UFJ銀行｜変動金利の基準金利見直し（2026年6月公表）

2026年9月の住宅ローン金利例｜予測と混ぜずに比較

将来の話の前に、現在公表されている商品の条件をそろえます。以下は2026年9月の新規借入れに関する公式表示の例です。銀行間の安さランキングでも、すべての方への適用保証でもありません。

2026年9月の公表金利例
商品・区分	表示金利（年率）	前提・注意
三菱UFJ銀行・変動金利	1.195％	ずーっと一律優遇コースの表示例。借入条件・審査等を確認。
三菱UFJ銀行・固定10年	3.63％	最初に大きな優遇コース。全期間固定ではなく、固定期間終了後の条件も確認。
フラット35・21〜35年	最頻金利3.46％	融資率9割以下・新機構団信付の例。最頻金利は金融機関の提示で最も多い金利。

出典・確認先：三菱UFJ銀行｜住宅ローン金利（2026年9月の新規借入れ）／住宅金融支援機構｜フラット35（商品・金利情報）／住宅金融支援機構｜フラット35の4つのメリット・金利引下げ例

フラット35には家族構成や住宅性能等による一定期間の金利引下げがあります。比較するときは「当初だけの金利」と「引下げ終了後の金利」を分けます。事務手数料、団体信用生命保険の保障・上乗せ、自己資金、返済期間もそろえたうえで総負担を確認してください。

これらの9月公表金利に、今後の政策金利の見通しをそのまま足した値を「将来の販売金利」とは扱いません。優遇幅や銀行の商品方針も変わり得るためです。

2027〜2029年の住宅ローン金利はどうなる？根拠と3つのシナリオ

公的見通しと、民間機関の予測を分ける

日銀の2026年7月展望レポートは、基調的な物価上昇率が2026年度後半〜2027年度にかけて2％の目標と概ね整合的になる見通しと、物価の上振れリスクを示しています。これは経済・物価の見通しであり、2028年や2029年の住宅ローン金利を約束する資料ではありません。

出典・確認先：日本銀行｜経済・物価情勢の展望（2026年7月）

【民間予測】大和総研が9月18日に公表した見通しでは、政策金利を2026年12月に1.5％、2027年1〜3月期に1.75％へ引き上げ、その後は当面据え置く展開を想定しています。2％を超える水準への引上げもリスクとして挙げています。これは同社の予測であり、日銀の決定でも、個人の住宅ローン適用金利の予測でもありません。

出典・確認先：大和総研｜日銀、9月会合で1.25％に利上げ（2026年9月18日）

【別の民間予測】NRIの木内登英氏は9月18日のコラムで、政策金利の到達点を1.75〜2.0％、その時期を2027年後半または2028年と予想しています。一方、物価への波及が長引く場合には、2027年前半までに1.75％へ達する可能性も示しています。大和総研とは到達時期の見方に幅があります。いずれも民間の見解であり、住宅ローンの適用金利を確約するものではありません。

出典・確認先：野村総合研究所・木内登英｜日本銀行の利上げと今後の政策展望（2026年9月18日）

2026年後半〜2027年：変動金利の追加見直しに備える

【当記事の条件付き見方】すでに銀行が今後の基準金利見直しを公表していることと、追加利上げを見込む民間予測があることから、購入計画では「現在の変動金利がそのまま数年間続く」と置かない方が慎重です。ただし、借入先・契約・優遇条件が違えば、反映時期も上昇幅も変わります。

2028〜2029年：数値を一本化せず、条件で分ける

以下は、上記資料と住宅ローンへの波及の仕組みをもとに整理したシナリオです。発生確率や年別の確定金利を示したものではありません。

今後数年を考えるための条件付きシナリオ
条件	変動金利の考え方	新規の固定金利の考え方
物価が2％程度で安定し、景気が大きく崩れない	当面の見直しを経た後、上昇が一服する場合もある。下がることを前提にしない。	長期金利と銀行の設定を確認。変動金利より先に安定・低下する場合もある。
物価上振れ・賃金や価格設定への波及が続く	追加利上げが長引く可能性。想定した返済余力を再確認。	長期金利への上昇圧力が続く可能性。固定へ変更すれば常に安くなるわけではない。
景気・雇用が弱まり、物価も鈍化する	利上げ停止や利下げの余地が生じる一方、収入の下振れにも備える。	低下する可能性はあるが、時期と幅は未確定。既存の全期間固定の契約金利は自動では下がらない。

したがって、現時点の予測を住宅購入へ使うなら、「いつ何％になるかを当てる」より「金利が高くなっても買える価格帯か」を先に確かめる、という使い方が適しています。政策金利の上昇幅と住宅ローンの上昇幅が、常に1対1で一致する前提も置きません。

見通しを更新する際に見るもの

日銀の決定・展望レポート、賃金と物価の推移、長期金利、借入候補の銀行の基準金利・優遇幅、家計の手取りと固定費です。日銀の会合後と融資実行前に、手元の試算を更新してください。

4,000万円・35年返済なら、金利上昇で毎月いくら変わる？

【仮定の試算・金利予測ではありません】借入額4,000万円、35年、元利均等、毎月返済、ボーナス返済なしとして計算しました。年1.20％は比較の出発点として置いた仮定で、現在の全商品の代表金利ではありません。

金利が当初から同じ水準で続くと仮定した比較
適用金利の仮定	毎月返済額	年1.20％との差／月	同じ差が12か月続く場合
年1.20％	116,681円	基準	基準
年1.45％	121,496円	＋4,815円	＋57,780円
年1.70％	126,430円	＋9,749円	＋116,988円
年2.20％	136,648円	＋19,967円	＋239,604円
年2.70％	147,322円	＋30,641円	＋367,692円

計算：テクノホーム掲載用の独自試算。毎月額を円単位で四捨五入し、差額と年換算は表示した毎月額から算出。事務手数料、保証料、団信の上乗せ、税金、火災保険、修繕費等は含みません。金利2.70％は上限予想ではありません。

年1.20％から年2.20％へ1.0ポイント高くなる条件では、毎月の差は19,967円です。家計ではこの増加だけでなく、固定資産税・保険・修繕・車・教育費も残せるかを確認します。

「借りて3年後に上がる」場合は、上の表と別計算

同じ4,000万円・35年を年1.20％で借り、36回返済した直後の残高は計算上約3,719万円です。その時点で年2.20％となり、残り32年で返済額をすぐ再計算する仮定なら、月約134,995円になります。当初との差は月約18,314円です。

この例では5年ルール・125％ルールを適用せず、残高と残り期間で再計算しています。実際の引落額はご契約のルールに従います。比較表を、そのまま既存ローンの翌月の請求額として使わないでください。

月12万円を上限に考えると、計画できる借入額も変わる

同じ35年・元利均等で、ローン返済のみ月12万円とすると、年1.20％では約4,114万円、年2.20％では約3,513万円です。差は約601万円。金利を変えると、同じ毎月負担から逆算する予算も変わることが分かります。

これは返済式から逆算した金額で、銀行の融資可能額や住宅の値下がり幅を示しません。自己資金と諸費用を含めた購入予算は別に整理してください。

5年ルール・125％ルールがあれば安心、とは言い切れない

5年ルールは、対象となる変動金利・元利均等返済で毎月返済額の見直しを一定期間ごとにする仕組みです。125％ルールは、見直し後の返済額の増加を前回の125％までとするものです。金利や総支払利息そのものの上昇に上限を設けるルールではありません。

引落額が変わらない間も、金利が上がると利息の割合が増え、元金の返済が遅くなる場合があります。また、SBI新生銀行の住宅ローンのように、両ルールを採用しない商品もあります。ルールがある・ないだけで商品の良し悪しを決めず、返済予定表と商品説明を確認してください。

出典・確認先：三菱UFJ銀行｜変動金利の基準金利見直し（2026年6月公表）／ SBI新生銀行｜住宅ローン・変動金利の説明

借入れ前でも、借入れ後でも確認する4点

金利を見直す時期と、返済額を見直す時期。
元利均等か元金均等か。5年・125％ルールの対象か。
金利が上がったときの元金・利息の内訳と最終返済時の扱い。
固定への変更や借換えに必要な条件・手数料。

利上げ前に家を買うべき？「契約日」だけで決めない

利上げのニュースだけを理由に、物件調査や家計の確認を急いで省く必要はありません。大切なのは、購入の契約日、ローン条件が決まる日、資金を受け取る日を別々に確認することです。

たとえばフラット35では、資金受取時に金利等が確定します。「今月申し込んだので、完成が数か月先でも今月の金利が確定した」とは考えないでください。商品ごとに条件確定の仕組みは異なるため、契約する金融機関へ確認します。

出典・確認先：住宅金融支援機構｜新規借入れをご検討の方

購入時期を考えるときの比較軸
状況	先にすること
家計に余力があり、候補物件の条件も確認できている	現在の条件と金利上昇時の条件を比較し、引渡し・融資の日程を確認する。
毎月の返済が今の金利でもぎりぎり	値上がりへの焦りより先に、借入額・自己資金・住宅の種類を見直す。
土地・建物・修繕の総額がまだ分からない	見積範囲をそろえる。金利の予測だけで買える・買えないと決めない。

土地から注文住宅を計画する場合は、土地決済、着工金、建物引渡しまでの資金がいつ必要になるかを確認します。つなぎ融資や分割実行を使う計画では、その利息・費用と条件確定時点も金融機関と整理します。建売や中古でも、引渡しの時期や修繕費によって全体の予算は変わります。

これは購入を進める・待つの一律判断ではなく、売買と資金計画の確認手順です。金利上昇だけを理由に契約を解消できると決めつけず、融資利用に関する条件や期限は契約前に個別に確認してください。

幸手・久喜・加須・杉戸・宮代で、金利と一緒に比較したいこと

市町名が同じでも、土地・住宅の条件は一つではありません。金利は主に金融機関・商品・借入条件で決まる一方、住宅購入の総額は、選ぶ土地・建物・必要な工事で変わります。「この地域なら金利が低い」といった見せ方はしません。

住宅の種類をまたいで、総予算をそろえる
検討する住まい	金利以外の確認事項
土地＋注文住宅・規格住宅	土地代、建物、給排水・地盤・外構、土地と建物の支払時期。
新築建売	価格に含まれる設備・外構、追加工事、引渡し時期と融資条件。
中古戸建て	購入代金、建物調査、当面の修繕・設備交換、入居前工事の費用。

通勤と送迎、車の維持費、住み始めてからの手入れも家計に入れます。予算を見直すときは、安全性の確認を省くのではなく、土地の広さ・建物面積・設備・入居時期などの優先順位を調整する考え方です。

土地・不動産情報から、購入条件を比較する

掲載物件の価格・販売状況・建築条件等は各ページをご確認ください。特定物件の購入や住宅ローンの承認を保証する案内ではありません。

宅地建物取引士・金内俊一郎の一言

株式会社テクノホーム取締役／宅地建物取引士

金内俊一郎

金利の見通しだけでなく、売買契約・物件の確認・引渡しまでの資金計画という実務の観点から。

この数年でマイナス金利政策からの脱却にシフトしてから、金利のある世界へと日本は変化しました。

私が一番最初に住宅を購入したのが2021年でしたが、当時私がフラット35（固定金利型住宅ローン）を利用した際の適用金利は1.8%程でした。当時の変動金利型の住宅ローン適用金利の

平均値は0.8%程度でしたが、2026年9月時点で、弊社と取引のある信用金庫の優遇後適用金利は1.25%まで上昇しています。

住宅・不動産業界に10年程携わる身としましては、今後この「金利のある世界」で住宅購入を検討する場合には「柔軟な思考」が必須になると考えています。

この「柔軟な思考」とは、例えば「絶対に注文住宅を建築する」「絶対に建売住宅を購入する」といった硬直的な思考ではなく、

”状況によって選択を変更する”というものです。

なぜその柔軟性が必要と思うかと言いますと、現在でも大半のお客様が【変動金利】を選択されますが、その名の通り金利は固定ではなく変動します。

住宅購入時の適用金利だけ見ますと、その金利がそのまま適用されるような錯覚に陥りますが、決してそんなことはなく、金利が1.5％、1.7％と上昇していくことも

可能性として検討しておかなければならないです。

その上で、当初の計画が「注文住宅の建築」であったとしても、当初借入額に対して金利変動が生じた場合にも家計が苦しくならないのか？という事は

絶対に考えて頂きたいと思いますし、そのシミュレーションによって「将来的な金利上昇にも耐えらるように、価格を抑えた建売住宅の購入」等に

計画を柔軟に変更していくべきと考えています。

不動産は一般的に流動性が低い資産と言われていますので、一度購入をするとなかなか手放すこともしにくいものです。

その為、当初の計画は「将来の金利変動も考慮した上で柔軟に考えていく姿勢」これが絶対に必要と思っています。

日銀利上げと住宅ローンのよくある質問

日銀が0.25ポイント利上げすると、住宅ローンも同じだけ上がりますか？

必ず同じ幅・同じ日に上がるわけではありません。銀行の基準金利、優遇幅、契約の見直し日を確認します。本文の「いつ反映？」では、金融機関の公表例を紹介しています。

2027年には住宅ローンが1.75％になると考えてよいですか？

いいえ。本文の1.75％は、大和総研による政策金利の予測です。住宅ローンの確定金利ではありません。将来の適用金利は、銀行の商品条件と契約内容によって異なります。

固定金利を選んでいれば、今回の利上げで返済額は変わりませんか？

固定されている期間の契約金利は、今回の政策変更だけで変わるものではありません。固定期間選択型は期間終了後を確認し、全期間固定でも金利引下げ終了など、契約であらかじめ決まった変化は別に確認してください。

返済額が変わっていなければ、金利上昇の影響はありませんか？

そうとは限りません。返済額が一定でも利息の割合が増え、元金の減り方が変わる場合があります。返済予定表で内訳を確認します。

住宅会社や土地が決まっていなくても相談できますか？

テクノホームでは、候補エリア・住宅の種類・総予算を決める前の相談も受け付けています。銀行の審査や個別の金利の確約ではなく、比較条件と確認事項を整理する相談です。

まとめ｜予測を当てるより、変化に対応できる購入計画を

最新の利上げ決定は、住宅ローンの条件を改めて確認するきっかけです。ただし、政策金利・適用金利・毎月返済額は同じ数字ではなく、将来の予測と銀行の公表済みの変更も分ける必要があります。

購入前には、借入候補の条件で返済額を計算し、金利が高くなった場合、手取りが下がった場合、修繕や教育費が重なった場合も確認しましょう。「今買うか、待つか」を一つの金利予想だけで決めず、物件条件と家族の暮らしを同じ予算表に入れることが、納得できる比較につながります。

幸手・久喜・加須・杉戸・宮代周辺で、住宅購入を検討中の方へ

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ご相談は住宅購入の判断材料を整理するもので、金利予測の的中、特定金利の適用、融資承認を保証するものではありません。具体的な融資条件は金融機関へご確認ください。

出典と計算条件

情報基準日：2026年9月19日。金融機関の商品・金利は変更されます。日銀の決定、各機関の見通し、個人の融資条件を混同せず、最新の公式案内をご確認ください。

返済試算は、毎月額＝借入元金×月利÷［1−（1＋月利）のマイナス返済回数乗］で計算しています。月利＝年利÷12、35年＝420回。途中変更の例は36回返済後の残高と残り384回で再計算。いずれも商品見積もり・適用金利の予想・融資可能額を示しません。