2026年8月31日更新｜幸手市近隣の住宅購入を考える方へ
審査で「借りられる額」より、暮らしを守って「返せる額」から。
金利上昇への不安、頭金、毎月返済額、土地・建物・諸費用。数字を順番に整理すれば、建売・注文住宅・土地探しを同じ基準で比較できます。
「住宅ローンはいくらまで借りられますか？」
家探しを始めると、多くの方が最初に気になる質問です。ただし、金融機関が審査する借入可能額と、毎日の暮らしを守りながら返せる無理のない借入額は同じとは限りません。
特に2026年は、金利がほぼ動かなかった時代と同じ感覚では判断しにくくなっています。日本銀行は2026年7月31日の金融政策決定会合で、無担保コールレートを1.0％程度で推移させる方針を維持しました。国土交通省も、マイナス金利政策の解除後、政策金利の引上げを背景に住宅ローン金利が上昇傾向にあるとして、金利リスクの理解を呼びかけています。
この記事では、幸手市・久喜市・加須市・杉戸町・宮代町周辺で新築建売、注文住宅、土地購入を検討する方へ、「返せる額」から住宅予算を決める方法を具体的に解説します。
先に結論
住宅ローンの予算は、年収倍率だけで決めません。①毎月の家計、②住宅ローン以外の住居費、③今後の教育費や車の費用、④金利が上がった場合の返済額、⑤土地・建物・外構・諸費用を含む総額、の順に確認すると判断しやすくなります。
2026年、なぜ「返せる額」の確認が重要なのか
住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）」では、実際に住宅ローンを利用した人の75.0％が変動型を選んでいます。一方、73.7％が今後1年間の住宅ローン金利は「現状よりも上昇する」と回答し、52.0％は金利上昇時の返済額について、理解に不安がある、または十分に理解していないと回答しました。
これから借りる予定の人を対象とした調査でも、希望する金利タイプのメリット・デメリットの理解に不安がある人は61.3％でした。
全期間固定金利の目安を見ると、2026年8月の【フラット35】は、返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下の場合、最も多い金利が年3.29％です。これは民間の変動金利と単純比較するための数字ではありませんが、金利タイプによって当初返済額と将来の不確実性が大きく異なることは分かります。
なお、金利の先行きを正確に予測することはできません。だからこそ、「どの金利が当たるか」ではなく、複数の金利水準で家計が耐えられるかを確認することが大切です。
「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違う
【フラット35】の申込要件では、住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローンなどを含む年間合計返済額の年収に占める割合について、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下という基準があります。ただし、これは商品利用のための審査基準です。
一方、2026年1月の実際の利用者調査では、返済負担率（年間返済額÷世帯年収）は「15％超～20％以内」が26.2％で最も多い結果でした。
ここから分かるのは、審査基準の上限近くまで借りることが、各家庭にとって安心とは限らないということです。手取り収入、子どもの人数、車の保有・買替え、働き方、貯蓄、教育方針によって、同じ年収でも無理のない返済額は変わります。
無理なく返せる額を決める6つの手順
1．年収ではなく「平常月の手取り」から始める
まず、直近1年程度の家計を見て、毎月安定して入る手取り収入を確認します。残業代、歩合、賞与など変動しやすい収入は、全額を住宅ローン返済の前提にしない方が安全です。
共働きの場合も、産休・育休、時短勤務、転職、介護などで一時的に収入が変わる可能性を確認します。ペアローンや収入合算を使うかどうかは、借入額を増やせるかだけでなく、片方の収入が減った場合にも返せるかで判断します。
2．住宅購入後も残したいお金を先に確保する
次の支出を差し引かずに返済額を決めると、購入後の暮らしが苦しくなりやすくなります。
- 食費、水道光熱費、通信費、保険料
- 保育・教育費、習い事
- 車のローン、維持費、車検、将来の買替え
- 医療費、帰省、旅行、趣味
- 毎月の貯蓄と緊急予備資金
- 家具、家電の買替え
「住宅ローンを払った後に余ったら貯蓄する」ではなく、必要な貯蓄額を先に除いて考えるのがポイントです。
3．現在の家賃を、そのまま返済可能額にしない
持ち家では住宅ローン以外にも費用がかかります。物件や契約内容によって異なりますが、少なくとも次を別枠で見ておきます。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険
- 将来の点検、修繕、設備交換の積立て
- 自治会費など地域の費用
- マンションの場合は管理費・修繕積立金・駐車場代
たとえば現在の家賃が月10万円でも、住宅購入後のローン返済をそのまま月10万円にすると、税金や修繕費の分だけ住居費が増える可能性があります。
4．「毎月の住居費上限」からローン返済分を逆算する
計算の考え方は次のとおりです。
毎月のローン返済上限 ＝ 毎月の住居費上限 −
税金・保険・修繕等の月割り額
家計例（あくまで仮定）
- 世帯の平常月手取り：38万円
- 住宅費以外の生活費：22万円
- 教育費・将来費用を含む先取り貯蓄：4万円
- 税金・保険・修繕用の確保額：2万5,000円
この場合、ローン返済に回せる上限は、
38万円 − 22万円 − 4万円 − 2万5,000円 ＝
月9万5,000円
となります。
ただし、この例がすべての家庭に適するわけではありません。生活費や将来計画を実際の数字に置き換える必要があります。
5．金利を1つに決め打ちせず、上昇時も試算する
借入額3,000万円、35年返済、元利均等、ボーナス返済なしとして試算すると、次のようになります。
| 仮定金利 | 毎月返済額の概算 | 総返済額の概算 |
|---|---|---|
| 年1.0％ | 約8万4,700円 | 約3,557万円 |
| 年2.0％ | 約9万9,400円 | 約4,174万円 |
| 年3.0％ | 約11万5,500円 | 約4,849万円 |
| 年3.29％ | 約12万400円 | 約5,055万円 |
年1.0％と年2.0％では、毎月約1万4,700円の差です。35年間の単純合計では約617万円の差になります。
同じ「月9万5,000円まで」という家計でも、35年・元利均等・ボーナス返済なしの概算借入額は、年1.0％なら約3,365万円、年2.0％なら約2,868万円、年3.29％なら約2,368万円です。
試算条件と注意
上記は毎月返済のみの概算です。融資手数料、保証料、団体信用生命保険の条件、登記費用、税金、繰上返済、金利優遇の変更等は含みません。変動金利の返済額の見直し方法は金融機関・商品により異なります。実際の返済額は金融機関の試算で確認してください。
6．土地・建物・外構・諸費用を「総額」で見る
返済可能額から借入額の目安が分かったら、自己資金を加え、購入後も残す予備資金を差し引いて住宅取得の総予算を出します。
住宅取得総予算 ＝ 無理のない借入額 ＋
住宅に使う自己資金
その総予算を次の項目に配分します。
- 土地代または新築建売価格
- 建物本体工事
- 付帯工事、造成、水道引込み等
- 外構、駐車場、カーポート、庭
- 登記、ローン、火災保険等の諸費用
- 家具、家電、引越し
注文住宅では建物価格だけ、土地探しでは土地価格だけを先に決めると、最後に外構や諸費用が不足することがあります。新築建売も、網戸・照明・カーテン・エアコン・外構の範囲を物件ごとに確認する必要があります。
幸手市近隣で予算を考えるときのチェックポイント
幸手市・久喜市・加須市・杉戸町・宮代町周辺では、エリアや駅距離だけでなく、敷地面積、車の台数、平屋か2階建てか、造成や上下水道の状況によって総額が変わります。
土地を見るときは価格だけでなく、次を一緒に確認しましょう。
- 通勤・通学費と、駅までの交通手段
- 車を2台以上置く場合の外構費
- 平屋を希望する場合に必要な土地面積と建物配置
- 建築条件、用途地域、市街化調整区域等の法的条件
- 造成、水道引込み、地盤改良等の可能性
- ハザードマップと保険の検討
- 子育て費用と車の買替え時期が重なる年
同じ3,500万円でも、「土地1,000万円＋建物・諸費用2,500万円」と「建売3,500万円」では、含まれるものや今後の支出が異なります。物件種別を決める前に総予算を整理すると、建売・注文住宅・土地探しを同じ基準で比較できます。
変動金利と固定金利、どちらが正解？
一律の正解はありません。
変動金利は当初金利が相対的に低いことが多い一方、将来の金利上昇で返済負担が増える可能性があります。全期間固定金利は借入時に返済終了までの金利と返済額が確定するため、長期の家計計画を立てやすい一方、当初の返済額が変動金利より高い場合があります。
選ぶ際は、次の3案を並べて比較します。
- 現在提示される変動金利での返済額
- 金利が1～2ポイント上がったと仮定した返済額
- 全期間固定金利での返済額
そのうえで、教育費が増える時期、収入が一時的に減る可能性、手元資金、繰上返済の予定を重ねます。「今の返済額が一番低いもの」だけで決めないことが大切です。
よくある質問
Q1．年収500万円なら、住宅ローンはいくらまでが安全ですか？
年収だけでは決められません。同じ年収でも、手取り、車や教育ローン、子どもの人数、貯蓄、共働きの継続予定で返済余力が変わります。まず平常月の手取りから生活費・貯蓄・持ち家維持費を差し引き、毎月返済上限を求めてください。
Q2．今の家賃と同じ返済額なら大丈夫ですか？
必ずしも大丈夫とは限りません。持ち家では固定資産税、保険、修繕費などが加わります。家賃との比較は「ローン返済額」ではなく、「購入後の住居費総額」で行います。
Q3．変動金利は避けるべきですか？
一律に避けるべきとはいえません。金利上昇時にも家計が維持できるか、手元資金があるか、金利を定期的に確認できるかを踏まえて判断します。固定金利も含め、同じ借入額・期間で比較してください。
Q4．事前審査で承認された金額まで借りても大丈夫ですか？
事前審査は借入れの可否を確認する手続であり、その金額が家計にとって最適だと保証するものではありません。承認額とは別に、生活費と将来支出から返済上限を確認する必要があります。
Q5．頭金は多いほどよいですか？
借入額を減らす効果はありますが、自己資金を使い切るのは慎重に考える必要があります。購入諸費用、引越し、家具家電、急な修理や収入減に備える資金を残したうえで決めます。
Q6．土地や建築会社が決まっていなくても相談できますか？
はい。むしろ物件を決める前に、建売・注文住宅・土地購入を総額で比べると予算超過を防ぎやすくなります。テクノホームでは、土地探し、販売物件、住宅ローン、注文住宅の希望をまとめて整理し、必要に応じて協力会社やBinO取扱会社のご紹介にも対応します。
まだ何も決まっていなくても大丈夫です
住宅ローンの比較は、金利表を見るだけでは終わりません。家族の暮らし、土地、建物、外構、諸費用まで一枚の予算表にして、初めて「無理なく返せる額」が見えてきます。
テクノホームの無料相談会では、次のようなご相談を一緒に整理します。
- 毎月いくらなら無理なく返せるか
- 金利が上がった場合の返済額
- 新築建売と注文住宅の総額比較
- 土地を買って建てる場合の諸費用
- 住宅ローン事前審査の進め方
- 自社分譲地・販売物件と希望条件の比較
相談したからといって、購入や契約を急かすことはありません。「家を買うかまだ決めていない」「何から始めればよいか分からない」という段階でもご利用いただけます。
数字を、ご家族の暮らしに置き換えて整理します
まだ買うと決めていなくても、土地や建築会社が未定でも大丈夫です。建売・注文住宅・土地・ローンを同じ総予算で比べます。
無料・予約制／幸手市東1丁目。購入や契約を急かすことはありません。
この記事の注意事項
本記事は2026年8月31日時点の公表資料をもとにした一般的な情報です。特定の住宅ローン商品、金利タイプ、借入額を推奨するものではありません。金利、審査基準、税制、保険、手数料等は金融機関・商品・個人の状況により異なります。実際の契約前には、金融機関、税理士その他の専門家へご確認ください。
参考資料（一次資料）
- 日本銀行「当面の金融政策運営について（2026年7月31日）」
https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2026/k260731a.pdf - 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）」
https://www.jhf.go.jp/files/topics/4955_ext_99_2.pdf - 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）概要」
https://www.jhf.go.jp/files/topics/4955_ext_99_0.pdf - 住宅金融支援機構「住宅ローン利用予定者調査（2026年1月調査）概要」
https://www.jhf.go.jp/files/topics/4955_ext_99_1.pdf - 国土交通省「住宅ローンの金利リスクの普及啓発について」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mortgage-rate-risk.html - 【フラット35】「最新の金利情報（2026年8月）」
https://www.flat35.com/kinri/index.html - 【フラット35】「ご利用条件」
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html - 住宅金融支援機構「住宅ローンシミュレーション」
https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/
